Как управлять домом?

Управление многоквартирным домом требует специальной подготовки, знания нормативных и правовых актов, глубокого понимания схемы взаимодействия различных служб и подразделений.

Мы, собственники жилых помещений, обычно имеем самое простое представление о содержании и ремонте нашего многоквартирного дома. Мы знаем, что Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления домом. Это непосредственное управление, создание товарищества собственников жилья ТСЖ или выбор управляющей компании. Выбор способа управления решается собственниками на общем собрании. Что еще мы знаем? Кроме того, что дворник должен иногда снег от подъезда откидывать, а техничка тряпкой по лестнице елозить? Знаем, что мусор не должен на площадке скапливаться и смету управляющая компания должна с нами согласовать. По сути, это всё! Все наши познания в сфере услуг ЖКХ на этом закончились.

Новосибирский Центр Правовой Защиты Граждан устраняет пробел в наших знаниях и очень подробно отвечает на вопросы: что такое управление имуществом и о каком имуществе идет речь?

Общая схема управления многоквартирным домом

Схема управления домом, в принципе, очень проста. Весной комиссия проводит осмотр имущества, выясняет, в каком состоянии это имущество после зимней эксплуатации и составляет АКТ сезонного (весеннего) осмотра. В этом акте отмечаются недостатки, которые должны быть устранены за летний период. На основании этого акта управляющая компания готовит ПЛАН ремонтных работ в летний период. Выполняя этот план, таким образом, управляющая компания готовит дом к эксплуатации в следующий зимний период. Осенью комиссия снова проводит сезонный (уже осенний) осмотр, проверяет устранение выявленных весной недостатков, дает оценку техническому состоянию имущества, согласно критериям оценки, и подписывает АКТ готовности дома к эксплуатации в зимний период.

Вопрос: когда Вы последний раз запрашивали в управляющей компании Акт весеннего осмотра, составленный на его основе План работ или Акт готовности дома к эксплуатации в зимний период? Никогда? Тогда Ваша судьба молча платить и жить в доме с «убитыми» коммуникациями.

Конечно, кроме сезонных работ на доме есть и текущие дела, но об этом речь пойдет ниже.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Для того, чтобы мы могли спросить с управляющей компании за качество и полноту мероприятий по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома, мы должны знать о каком имуществе идет речь!

Оказывается, в состав общего имушества многоквартирного дома входит не так уж и мало:

  1. Земельный участок
  2. Фундамент, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома (наружные и внутренние стены, чердачные, межэтажные и надподвальные перекрытия, межквартирные перегородки, отделяющие комнаты различных собственников, нанимателей и собственников в коммунальной квартире друг от друга и от вспомогательных помещений.
  3. Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межэтажные и межквартирные лестничные клетки, лестницы (в т.ч. наружные), помещения технических и подвальных этажей, мусоросборочные камеры, кабины лифтов, балконы, лоджии, террасы, антресоли, крыши, чердачные помещения и другие нежилые помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения в данном доме.
  4. Инженерные коммуникации в техническом подвале (подполье) и шахтах; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование (в т.ч. — лифтовое)., находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В акте осмотра комиссия должна отразить техническое состояние всего имущества, входящего в данный список, указать недостатки и дать оценку качеству работ по содержанию общего имущества в соответствие критериям оценки.

Критерии оценки качества работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Санитарное содержание придомовой территории:

№ п/п Виды работ Хорошо Удовлетворительно
1.1 Санитарное содержание придомовой территории в зимний период Покрытия тротуаров, пешеходных дорожек внутриквартальных проездов своевременно очищены от снега, а при образовании гололедной пленки посыпаны песком. Поребрик очищен полностью. Контейнерные площадки очищены от снега, наледи, мусора. Крышки колодцев (канализационных, водопроводных, ливневых) очищены от снега и наледи. Покрытия тротуаров, пешеходных дорожек внутриквартальных проездов своевременно очищены от снега, а при образовании гололедной пленки посыпаны песком. Поребрик очищен полностью. Контейнерные площадки очищены от снега, наледи, мусора.
1.2 Санитарное содержание придомовой территории в весенне-летний период Асфальтовое покрытие территории, грунты, зеленые насаждения очищены от снега, мусора, листьев полностью. Произведено прочесывание газонов граблями. Произведен окос территории полностью. Произведены вырезка и удаление с территории сухих сучьев, деревьев и кустарников Отмостка вокруг здания чистая. Контейнерные площадки чистые. В засушливый период произведена поливка зеленых насаждений, а в жаркие дни и поливка асфальта. Асфальтовое покрытие территории, грунты, зеленые насаждения очищены от снега, мусора, листьев полностью. Контейнерные площадки чистые. Мусор вывезен с территории.
1.3 Внешнее благоустройство. Исправная работа наружного освещения в темное время суток. Осветительные приборы не требуют ремонта и замены перегоревших ламп. Отсутствие загрязненности на ограждениях и элементах оборудования площадок. Исправная работа наружного освещения в темное время суток. Осветительные приборы не требуют ремонта и замены перегоревших ламп.

Санитарное содержание здания:

№ п/п Виды работ Хорошо Удовлетворительно
2.1 Обслуживание мусоропроводов. (при наличии таких) Потолки, стены, полы мусорокамеры чистые. Площадки перед мусорокамерами очищены от снега, наледи, песка, мусора. Ствол мусоропровода, загрузочные клапаны чистые и в исправном состоянии. Контейнерные и переносные мусороприёмники чистые и в исправном состоянии. Проходы к загрузочным клапанам не захламлены. Двери и запорные устройства мусорокамер в исправном состоянии. Отсутствие жалоб проживающих на наличие грызунов и насекомых. Исправно работает освещение мусорокамер и входов в них. Потолки, стены, полы мусорокамер чистые. Площадки перед мусорокамерами очищены от снега, наледи, песка, мусора. Ствол мусоропровода, загрузочные клапаны чистые и в исправном состоянии. Отсутствие жалоб проживающих на наличие грызунов и насекомых.
2.2 Содержание фундаментов и подвальных помещений. Двери в подвал и запорные устройства в исправном состоянии. Подвальные помещения и проходы к ним не захламлены и убраны. Постоянно поддерживается нормативный температурный режим. Отсутствуют затопленные участки. Отсутствуют грызуны и насекомые. Приямки убраны. Исправно работает освещение подвальных помещений. Двери в подвал и запорные устройства в исправном состоянии. Отсутствуют затопленные участки. Отсутствуют грызуны и насекомые. Исправно работает освещение подвальных помещений.
2.3 Содержание наружных стен. Номерные знаки и указатели улиц хорошо закреплены и ясно читаемы. Отсутствие загрязненных участков и посторонних надписей. Номерные знаки и указатели улиц хорошо закреплены и ясно читаемы.
2.4 Содержание входов в дом. Свободный подход к входным дверям и отсутствие захламленности во входной зоне. Отсутствие снега, наледи, песка и мусора на площадках и крыльцах перед входом в подъезды. Входная дверь снабжена доводчиком, пружиной, упором. Дверные замки и ручки надежно закреплены и исправно работают. Утепление дверей позволяет поддерживать нормативный* температурный режим. Исправно работает освещение подъезда, осветительные приборы не нуждаются в ремонте и замене перегоревших ламп. Свободный подход к входным дверям и отсутствие захламленности во входной зоне. Отсутствие снега, наледи, песка и мусора на площадках и крыльцах перед входом в подъезды. Входная дверь снабжена доводчиком, пружиной, упором. Дверные замки и ручки надежно закреплены и исправно работают. Исправно работает освещение подъезда, осветительные приборы не нуждаются в ремонте и замене перегоревших ламп.
2.5 Уборка площадок этажей и лестничных маршей в подъездах. Площадки и марши чистые. Отсутствие пыли на трубах и радиаторах. Окна, остекление и подоконные доски чистые. Отсутствие паутины на потолках и дверях. Лифтовая кабина чистая. Площадки и марши чистые. Окна, остекление и подоконные доски чистые. Лифтовая кабина чистая.
2.6 Содержание окон и дверей в местах общего пользования. Поверхности оконных блоков и подоконных досок прошпаклеваны и аккуратно выкрашены. Окна остеклены полностью. Утепление окон позволяет поддерживать нормативный температурный режим в помещениях. Открывающие механизмы окон работают исправно. Оконная фурнитура на всех окнах в комплекте. Поверхность дверей без следов разрушения. Механизмы открывания дверей работают исправно. Дверные замки и ручки в комплекте и исправно работают. Двери в местах витражных заполнений остеклены. Двери снабжены необходимыми доводчиками, пружинами, упорами. Поверхности оконных блоков и подоконных досок прошпаклеваны и аккуратно выкрашены. Окна остеклены полностью. Утепление окон позволяет поддерживать нормативный температурный режим в помещениях. Открывающие механизмы окон работают исправно. Механизмы открывания дверей работают исправно. Дверные замки и ручки в комплекте и исправно работают. Двери в местах витражных заполнений остеклены.
2.7 Содержание лестниц. Перила и поручни аккуратно выкрашены. Лестницы не захламлены. Освещение лестниц работает исправно, осветительные приборы не нуждаются в ремонте и замене перегоревших ламп. Лестницы не захламлены. Освещение лестниц работает исправно, осветительные приборы не нуждаются в ремонте и замене перегоревших ламп.
2.8 Содержание крыш и чердачных помещений. Отсутствует захламленность чердачных помещений. Выходы на чердак и крышу не нуждаются в ремонте и находятся в закрытом состоянии. Запорные устройства на чердак и крышу в исправном состоянии. Слуховые окна и специальные люки в исправном состоянии и закрыты. Кровля очищена от мусора, снега и наледи. Устройства заземления, радио - и телеантенны надежно закреплены и пригодны к эксплуатации. Выходы на чердак и крышу не нуждаются в ремонте и находятся в закрытом состоянии. Запорные устройства на чердак и крышу в исправном состоянии. Устройства заземления, радио - и телеантенны надежно закреплены и пригодны к эксплуатации.
2.9 Содержание систем отопления Перед началом отопительного сезона произведена промывка отопительных приборов (по стояку и в целом) систем отопления. Перед началом отопительного сезона произведено гидравлическое испытание систем отопления. Произведена регулировка и наладка систем отопления. Отсутствует негерметичность отдельных участков трубопроводов и отопительных приборов. Запорная и регулирующая арматура исправно функционирует, не нуждается в наладке и ремонте. Исправно функционируют контрольно-измерительные приборы. Отсутствуют перебои в подаче тепла в связи с авариями на внутридомовых и внутридворовых сетях, а в случаях аварий подача тепла возобновляется в нормативные сроки. Незамедлительно ликвидируются засорения и воздушные пробки в системе отопления. Перед началом отопительного сезона произведена промывка отопительных приборов (по стояку и в целом) систем отопления. Перед началом отопительного сезона произведено гидравлическое испытание систем отопления. Произведена регулировка и наладка систем отопления. Отсутствует негерметичность отдельных участков трубопроводов и отопительных приборов. Запорная и регулирующая арматура исправно функционирует и не нуждается в наладке и ремонте. Отсутствуют перебои в подаче тепла в связи с авариями на внутридомовых сетях, а в случаях аварий подача тепла возобновляется в нормативные сроки.
2.10 Содержание систем горячего и холодного водоснабжения и канализации Произведены гидравлические испытания систем. Все соединения систем хорошо уплотнены; на всех участках и узлах систем водоснабжения отсутствует течь Регулирующая арматура работает исправно. Системы водоснабжения промыты и ликвидированы засоры. Исправно функционируют контрольно-измерительные приборы. Давление воды и системе соответствует норме. Канализация, дренаж прочищены, отсутствуют засоры. Срок устранения неисправностей соответствует норме. Срок ликвидации аварий соответствует норме. Выдержаны сроки и выполнены работы в полном объеме согласно плана – графика обслуживания инженерных систем тепло-водо-канализации. Произведены гидравлические испытания систем. Все соединения систем хорошо уплотнены; на всех участках и узлах систем водоснабжения отсутствует течь. Регулирующая арматура работает исправно. Системы водоснабжения промыты и ликвидированы засоры. Канализация, дренаж прочищены, отсутствуют засоры. Срок устранения неисправностей соответствует норме. Срок ликвидации аварий соответствует норме Не выдержаны сроки и не выполнены работы в полном объеме согласно плана – графика обслуживания инженерных систем тепло-водо-канализации (ТВК).
2.11 Содержание систем электро-снабжения. Выдержаны сроки и выполнены работы в полном объеме согласно плана – графика обслуживания инженерных систем электроснабжения. Срок устранения неисправностей соответствует норме. Срок ликвидации аварий, соответствует норме. Не выдержаны сроки и не выполнены работы в полном объеме согласно плана-графика обслуживания инженерных систем электроснабжения. Срок устранения неисправностей соответствует норме. Срок ликвидации аварий соответствует норме.

Перечень работ по содержанию многоквартирного дома

Для того, чтобы оценки качества работ по содержанию общего имущества дома всегда были высокими, нужно знать перечень работ, входящих в это самое содержание.

Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).

3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (смена перегоревших электролампочек в помещениях общего пользования и др.)

4. Прочистка канализационного лежака.

5. Проверка исправности канализационных вытяжек,

6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

7. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.

8. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

9. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

1. Укрепление водосточных труб, колеи и воронок.

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

3. Снятие пружин на входных дверях.

4. Консервация системы центрального отопления.

5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

6. Ремонт просевших отмосток.

7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.

Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

1. Утепление оконных и балконных проемов МОП.

2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей в МОП.

3. Прочистка внутренней канализации.

4. Прочистка сифонов.

5. Набивка сальников в. вентилях, кранах, задвижках.

6. Укрепление трубопроводов.

7. Проверка канализационных вытяжек.

8. Meлкий ремонт изоляции.

9. Cмена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

10. Устранение мелких неисправностей электропроводки.

11. Смена (исправление) выключателей.

Прочие работы

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.

2. То же по вентиляции.

3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.

4. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

5. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.

6. Удаление с крыш снега, наледей.

7. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

8. Уборка и очистка придомовой территории.

9. Уборка подсобных и вспомогательных помещений.

10. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.

11. Удаление мусора из здания и его вывоз.

12. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов (при наличии).

13. Поливка тротуаров и замощенной территории.

* В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются пользователями помещений.

Перечень работ по текущему ремонту, предоставлению жилищных услуг.

Объекты работ Виды работ
1. Фундаменты Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
2. Стены и фасады Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и аптиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения (МОП) Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки Усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей Восстановление или замена отдельных участков и элементов.
8. Полы (МОП) Замена, восстановление отдельных участков.
9. Печи и очаги (при наличии) Работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11 .Центральное отопление Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропровод (при наличии) Восстановление работоспособности вентиляционных и клапанов и шиберных устройств.
16. Специальные обще домовые технические устройства Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированным и предприятиями по договору подряда с Собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводам изготовителям и либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.
17. Внешнее благоустройство Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Теперь мы знаем состав общего имущества многоквартирного дома и знаем перечень работ, которые должны выполняться на нашем доме. Мы можем дать оценку качеству выполняемых на доме работ. Теперь самый главный вопрос. А сколько всё это должно стоить? Управляющая компания должна рассчитать затраты на выполнение всех этих работ. В затраты включаются расходы на заработную плату сотрудников и расходы на приобретение материалов. В этих расчетах нет расходов на яхты, коттеджи и крутые тачки руководящего состава и акционеров управляющих компаний. Здесь только прямые расходы на выполнение работ по содержанию и ремонту дома. И вот от этой суммы десять процентов может составлять вознаграждение управляющей компании. За что это вознаграждение? За услуги по УПРАВЛЕНИЮ многоквартирным домом.

Перечень услуг (работ) по управлению многоквартирным домом

  1. Хранение и ведение технической документации по многоквартирному дому
  2. Заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома с подрядными организациями, осуществление контроля за качеством выполнения работ
  3. Заключение договоров теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, обслуживания лифтов, антенн
  4. Начисление и сбор платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, начисление платы за жилищные услуги (обслуживание лифтов, антенн коллективного пользования, систем противопожарной автоматики), начисление платы за коммунальные услуги (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.), взыскание задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг, по оплате работ и услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества
  5. Осуществление контроля качества жилищных и коммунальных услуг
  6. Представление устных разъяснений гражданам (Нанимателям. Собственникам жилых помещений и членам их семей) о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом многоквартирного дома
  7. Выдача следующих справок: с места жительства; выписка из домовой книги; выписка из лицевого счета
  8. Информирование граждан — Собственников жилых помещений об изменении тарифов на жилищные и коммунальные услуги
  9. Подготовка предложений о проведении текущего ремонта
  10. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания

Основы нормативно-правового обеспечения в сфере ЖКХ смотри здесь

Оставляйте комментарии, делитесь в социальных сетях, вместе мы сделаем нашу жизнь лучше.

На главную.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *